隨著我國改革開放不斷深化，房地產(chǎn)市場也是日新月異。上海留學生落戶用人單位與留學回國人員簽訂的勞動（聘用）合同期限一年（含）以上，剩余合同期限（申請之日到合同截止日期）須六個月（含）以上。上述合同期限不含試用期。近期，隨著中央對房地產(chǎn)市場的調(diào)控新規(guī)連續(xù)出臺，在有效控制房地產(chǎn)交易平均價格的同時，也使房地產(chǎn)交易,尤其是二手房買賣交易涉及的法律問題愈加復雜化、多樣化。其中戶口轉(zhuǎn)移和房屋買賣成為受人關注的典型問題。

　　2007年至今，在二手房買賣過程中因戶口問題而產(chǎn)生的糾紛逐年遞增，以北京一中院2022年至2022年受理的涉及該類案件數(shù)量為例，2022年受理37件，2022年受理61件，2022年（截止至9月份）受理58件。本文將結(jié)合司法實踐中的案例對房屋買賣過程中涉及戶口的相關法律問題予以分析。
　　案例一：購買學區(qū)房，房屋出賣人未能及時遷出戶口導致合同目的無法實現(xiàn)。留學生落戶中介申辦落戶人員年齡距法定退休年齡須五年以上。屬于國家認定的高層次人才或者具有特殊專長并為本市緊缺急需的海外高層次留學人員，年齡可適當放寬，但須由用人單位先向上海市人力資源和社會保障局(上海市外國專家局)申報，經(jīng)審核同意后受理。
　　案情回放：甲（房屋出賣人）、乙（房屋買受人）于2022年5月7日簽訂房屋買賣合同，約定由乙出資420萬購買甲所有的位于北京市中關村某小區(qū)內(nèi)的面積為55平方米的二居室一套，并約定了具體的付款和過戶時間等細節(jié)。雙方還簽訂了補充協(xié)議一份，其中明確約定： ;乙購買甲之房屋系為乙之子辦理該房屋坐落的小區(qū)內(nèi)中關村某小學（北京市重點小學）的學籍。根據(jù)海淀區(qū)教委及中關村某小學的招生規(guī)定，辦理學區(qū)內(nèi)入學學籍，應當符合在學區(qū)內(nèi)居?。鋺簦┤暌陨希ê辏┑臈l件。為了使乙之子具備上述條件，甲應予2022年7月31日前辦理完畢房屋內(nèi)所有戶口的遷出手續(xù)，否則甲承擔根本違約責任。 ;合同及補充協(xié)議簽訂后，乙依約支付了全部房款，甲亦依約將房屋過戶至乙方名下。但直至2022年8月31日，經(jīng)乙多次書面催告，甲仍未能將房屋內(nèi)戶口遷出。后乙起訴要求解除合同。甲抗辯稱雙方履行的是房屋買賣合同，房款及過戶均已辦理，故不能解除。終法院以甲逾期辦理戶口遷出的行為構(gòu)成違約并已導致合同目的無法實現(xiàn)為由，判決解除甲、乙之間的房屋買賣合同。
　　法官說法：《合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同，其中包括當事人一方延遲履行債務或有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的情況。本案就符合這一條款的規(guī)定。買賣雙方之間簽訂的是房屋買賣合同及其補充協(xié)議，按照交易的一般習慣判斷，雙方訂立合同的目的確實應當是房屋交易過戶。但依據(jù)雙方關于合同目的的約定，可以認定乙購買房屋是以辦理孩子學籍為首要目的。雙方交易的是學區(qū)房，學區(qū)房的主要功能就是取得辦理學籍的資格。而取得學籍資格的前提是將乙之子的戶口及時遷入交易房屋。這種情況，符合當?shù)鼐唧w教育政策和一般社會認知，同時也是符合我國現(xiàn)階段社會生活實踐和教育環(huán)境的。甲的違約行為致使乙之子的戶口不能及時遷入，從而導致合同目的無法實現(xiàn)。
　　上述案例比較典型，突出反應了交易雙方對于交易對象的認知差距以及交易心理的異樣，即出賣人追求的是高房價的交易完成，而買受人需要的是戶口遷入，雙方交易目的不同反映出的是對學區(qū)身及學區(qū)房交易存在著認識上的模糊，這也是如今學區(qū)房案件不斷出現(xiàn)的根本原因。上海留學生落戶用人單位與留學回國人員簽訂的勞動（聘用）合同期限一年（含）以上，剩余合同期限（申請之日到合同截止日期）須六個月（含）以上。上述合同期限不含試用期。
　　學區(qū)房的交易具有價格高、速度快等特點。根據(jù)某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年北京學區(qū)房均價比同地段非學區(qū)房均價高45-53%，學區(qū)房均價比2022年上漲17.6%，而同地段非學區(qū)房均價比2022年上漲8.7%。也就是說，從均價、均價漲幅等數(shù)據(jù)均能明顯說明學區(qū)房的價格優(yōu)勢及發(fā)展優(yōu)勢。學區(qū)房代表教育資源的優(yōu)勢，成為炙手可熱的稀缺資源。
　　法官建議：法官根據(jù)學區(qū)房的交易特點及審判實踐中遇到的問題，提示三點具體細節(jié)供大家參考：
　　1、要了解相關教育政策和環(huán)境。買受人應當在購買學區(qū)房之前充分了解近期相關政策，盡到審慎的審查、注意義務。學區(qū)房并不是一成不變的，教育部門或是相關學校會不定期對學區(qū)的劃分做出相應調(diào)整，以便適應不斷波動的生源變化。同時，相關部門還可能會對學區(qū)內(nèi)的入學標準問題進行調(diào)整，比如北京市海淀區(qū)現(xiàn)階段規(guī)定了7年內(nèi)一套學區(qū)內(nèi)住宅只能解決一胎（雙胞胎或多胞胎算一胎）的入學問題，原來的規(guī)定是6年?？傊课葙I受人應當積了解學區(qū)房的相關政策并謹慎評估相應變化，切實承擔起嚴格的審查、注意義務。
　　2、將學區(qū)房附帶教育利益盡量在合同中明確予以表述。學區(qū)房附帶的教育利益是大部分房屋買受人所追求的實際交易目的，這在某種程度上與雙方實際進行的房屋買賣行為存在一定沖突，這就要求雙方在訂立合同時盡量將這樣的主要目的明確、清晰地表述，以防日后產(chǎn)生糾紛。因為學區(qū)房的價格遠高于市場價，導致市場上出現(xiàn)了以距離學校近為特點的準學區(qū)房，這種房屋通常也會標上 ;學區(qū)房 ;的標簽參與到學區(qū)房市場中。但這樣的準學區(qū)房不能帶來附加教育利益，故該類房屋的交易目的中就不包括教育利益的問題。因此，希望廣大消費者能夠根據(jù)自己的真實目的將有關內(nèi)容明確地在合同中予以表述，尤其是將其納入約定解除合同的條件中。
　　3、盡量完善合同中的相關條款。北京市很早就開始推行房屋買賣合同的標準化，現(xiàn)在市場上通常使用的是市建委發(fā)布的2007版合同。合同格式條款中雖然對戶口問題進行了約定，但并不能夠涵蓋所有復雜多變的交易情況。交易雙方應當根據(jù)各自的實際需求設置具體條款。比如交易住宅是否在規(guī)定年限內(nèi)使用過學區(qū)房政策、對于政策變化導致的問題如何處理和責任承擔等等。審判實踐中，往往是雙方產(chǎn)生了糾紛才發(fā)現(xiàn)合同中沒有明確約定，尋其原因就是為了盡快完易而忽略了針對學區(qū)房交易進行特別約定。
　　案例2：因自身原因未能將戶口遷出，應當承擔違約責任。
　　案情回放：楊某與孟某簽訂房屋買賣合同，約定由楊某出資購買孟某所有的房，合同中約定了戶口遷出時間為房屋所有權轉(zhuǎn)移之日起30日內(nèi)，逾期承擔違約責任。合同簽訂后，雙方于2022年11月13日辦理完畢房屋所有權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，孟某于2022年12月25日將原有戶口中的一部分遷出，仍剩二人戶口未遷出。后楊某經(jīng)多次催促未果，將孟某起訴至法院，要求孟某承擔違約責任。孟某抗辯稱剩余兩人戶口是前兒媳和孫女的，已經(jīng)與本人無關，不應承擔違約責任。法院判決認為，孟某延遲遷移戶口的行為構(gòu)成違約，應承擔違約責任。